一、房产基本情况

  l、位于某大型超市对面,7楼(顶楼),106平方米(室内建筑面积86),3室1厅2卫1阳

  2、无银行贷款抵押

  3、01年9月办下房产证。有基本装修及简单家具。

  4、东南朝向,临街。无保安、小区,有基本的物业(每月20元),有一杂物间。

  5、讲价到17万;该房产应该可以评估到20万以上(由于地段较好)

 

二、设计如下交易方案,以保证投资者利益:

  A:卖家

  B:买家

  C:投资者

  D:新买家

  (1)C向B贷款4万;

  (2)B将4万做为首期支付给A,剩余由B申请银行贷款(合同价写25万;评估价为20万,则根据评估价可以贷到6.5成,20年,为13万)

  (3)A转房产产权给B;

  (4)B每个月需还贷额为:银行贷款934.36元(6.04%的年利率),信用贷款1200元(月息3%,6个月内还本)。共计2134.36元。

  (5)B找到新买家D,采取“零首付房东贷款”方式出售。(即拟定交易房价23万,无需D付首期,根据5.8%的年利率,由D每月等额本息归还,则每月需还本息2,530.43元,共10年还完)

  (6)6个月之内,由B再向其他信贷公司申请信用贷款4万元,归还C投资。

 

三、以上交易方式的关键:

  a)贷款前,B可以寻找相关的担保人,减少C的风险;

  b)还款过程中,由D帮助B向C还息。利息每个月1200元有保证;

  c)6个月后,B再申请其他信用贷款,用于归还C的投资;C本金有保证。

  d)B找到D后,由B直接向某中间人(如律师)出据全权委托书,声明:当D还完钱后,可以由该律师持该委托书直接办理转按及产权转移手续。D直接入住该房产。

 

四、获利分析

  贷款者C获得了3%的月利率(绝对的高利贷)!暴利!4万元投资于6个月内获利7200元!

  投资者B获得了每个月400元的稳定现金流!零首付,零资金投入;

  同时,获得了房产产权,无风险。

  买家D获得了立即可以入住的房产。支付方式灵活,无需首付。

   

  B如果想获利更多的话,可以考虑申请7.9%年息的信用贷款(只要拥有房产之后),这样在2年时间里(这种信用贷款最长2年),每个月等额本息还款需还2881元(加上银行还款),扣除2530元的D的还款,有350元的每月负现金流,这时可以要求D支付5%的定金(不可退还的)约11000元,在2年时间里平均到每个月,就是458元,刚好可以覆盖那300元的负现金流。
  以上,就是房神的“零首付”玩法!从现在很火的那本电子书《房神秘笈》上得到的启发,怎么样?

 

 

文章版权:杜斟的个人博客 - 个人技术分享

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